Ngày càng nhiều Việt kiều muốn về định cư hẳn, hay sinh sống, làm việc dài hạn ở Việt Nam. Vì vậy, nhu cầu của Việt kiều về việc mua nhà ở Việt Nam ngày càng tăng, Ban Văn phòng xã hội Hội NVNTP nhận được nhiều đề nghị từ cộng đồng về việc hướng dẫn thông tin này. Đối với các luật ở Việt Nam, chúng tôi tìm hiểu và tổng hợp thông tin từ các nguồn đáng tin cậy, mong có thể đem đến những thông tin hữu ích, cụ thể cho bà con Việt kiều. Đối với các luật ở Pháp liên quan người nước ngoài, chúng tôi có được sự tư vấn của những luật sư Việt hiện đang làm việc tại Pháp.

Bài thông tin lần này hướng dẫn các thủ tục mua nhà tại Việt Nam dành cho Việt kiều, dù cụ thể từng bước, nhưng trong thực tế, bà con vẫn cần sự tư vấn của luật sư cho từng trường hợp và để được cập nhật các thông tin về luật. Cần lưu ý, bài viết kỳ này chỉ liên quan những hướng dẫn về thủ tục luật tại Việt Nam, còn đối với việc rời nước Pháp để về Việt Nam định cư, sinh sống, làm việc lâu dài, Việt kiều cũng cần phải thực hiện một số các thủ tục bắt buộc lẫn được khuyên nên làm để tránh những phức tạp và phát sinh về mặt luật pháp với nước sở tại. Bài viết về luật của Pháp về những thủ tục này sẽ trong bài viết sau.

Người thực hiện: Lê Thị Hải Yến.

---

THỦ TỤC MUA NHÀ TẠI VIỆT NAM DÀNH CHO VIỆT KIỀU

Về việc sở hữu nhà đất tại Việt Nam, pháp luật Việt Nam, cụ thể là luật Nhà ở 2014, đã có những quy định rất mở cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều). Tuy nhiên, để tham gia vào các giao dịch nhà đất tại Việt Nam, điều kiện tiên quyết là chủ thể cần chứng minh được mình là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đồng thời còn phải nắm rõ những quy định phức tạp của Pháp luật đất đai để có thể hạn chế rủi ro đối với những giao dịch có giá trị lớn như mua bán nhà đất.

Sau đây là hướng dẫn các bước về việc giao dịch mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật Việt Nam, do trang chuyên về luật địa ốc LuatsuDiaoc.com giới thiệu cụ thể :

Bước 1: Chủ thể cần chứng minh được mình là người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Bước 2: Xác định loại bất động sản (nhà đất) mà mình muốn mua có phù hợp với quy định hay không (loại bất động sản mà Việt kiều được quyền sở hữu)

Bước 3: Kiểm tra giấy tờ pháp lý của nhà đất.

Bước 4: Ký hợp đồng đặt cọc (nếu có).

Bước 5: Ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng

Bước 6: Nộp hồ sơ sang tên và nộp các loại thuế, lệ phí

Cụ thể các bước như sau:

BƯỚC 1: CHỦ THỂ CẦN CHỨNG MINH ĐƯỢC MÌNH LÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI.

Theo quy định của Luật nhà ở 2014, tất cả các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam đều được mua nhà đất tự do tại Việt Nam.

Giấy tờ chứng minh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài để được mua nhà với tư cách là người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

1. Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam: thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu.
2. Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài: thì phải còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Như vậy chỉ cần có giấy tờ chứng minh mình là người Việt Nam, các chủ thể có thể yên tâm rằng mình được sở hữu nhà đất tại Việt Nam với các quyền và nghĩa vụ cơ bản giống như người Việt Nam. Các giấy tờ nêu trên được dùng cho việc làm thủ tục mua bán nhà đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

(*) Nếu không chứng minh được mình là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải mua nhà tại Việt Nam với tư cách là người nước ngoài với một số hạn chế nhất định.

.
Bước 2: XÁC ĐỊNH LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN (NHÀ ĐẤT) MÀ MÌNH MUỐN MUA CÓ PHÙ HỢP QUY ĐỊNH HAY KHÔNG (loại bất động sản mà Việt kiều được quyền sở hữu)

Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu các loại bất động sản sau đây:

-nhà ở thương mại (*),

– nhà ở riêng lẻ (nhà phố)

– và được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật (không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất thổ cư bình thường) ngoài các trường hợp nêu trên).

(*): Nhà ở thương mại :là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.(Luật nhà ở 2014)

.

BƯỚC 3: KIỂM TRA GIẤY TỜ NHÀ ĐẤT

a. Nếu là nhà ở thương mại (nhà ở trong dự án) thì yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những giấy tờ sau:

– Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, ngành nghề kinh doanh bất động sản

– Giấy phép đầu tư, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư 

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) của cả khu đất thực hiện dự án

– Hồ sơ chứng từ liên quan việc hoàn thành nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư

– Giấy phép xây dựng và các giấy phép khác liên quan đến việc xây dựng

– Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

.

Nếu là nhà ở hình thành trong tương lai:

– Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng,hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

b.Nếu là nhà ở riêng lẻ (nhà phố):

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Kiểm tra trên giấy tờ nhà đất và thực tế xem có đúng như quy hoạch trên bản vẽ, có làm thủ tục hoàn công hay chưa, nhà đất đã từng sữa chữa, thay đổi kiến trúc hay không, nếu có phải được cập nhật vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Đảm bảo rằng nhà ở hoặc nhà trong dự án không nằm trong quy hoạch của Nhà nước, không thuộc diện tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi hành án.

Trên đây là một số ý kiến của Luasudiaoc. Tuy nhiên, trong thực tế có rất nhiều rủi ro liên quan đến giấy tờ nhà đất mà các chủ thể không thể lường trước được. Để giao dịch của mình được đảm bảo về các vấn đề pháp lý, hạn chế những rủi ro. Liên hệ với Luật sư Địa ốc để được hỗ trợ một cách tốt nhất.

.

BƯỚC 4: KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC (Nếu có)

Đây là một loại thủ tục không bắt buộc, có giá trị như một loại giao ước giữa bên bán và bên mua. Thường thì các bên sẽ tự thỏa thuận về nội dung hợp đồng đặt cọc cũng như số tiền đặt cọc(khoảng 5 – 15% giá trị nhà đất), thời gian đặt cọc (khoảng 10 – 30 ngày). Trường hợp bên mua thanh toán một lần thì không cần ký hợp đồng đặt cọc.

.

BƯỚC 5: KÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG

a. HỒ SƠ CẦN CHUẨN BỊ:

– Bản chính Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Bản chính giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán gồm:

• Giấy chứng minh nhân dân/ hộ chiếu (còn thời hạn sử dụng: CMND không quá 15 năm và
• Hộ chiếu không quá 10 năm kể từ ngày cấp);
• Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam 
• Sổ hộ khẩu
• Giấy đăng ký kết hôn (trường hợp đã kết hôn); hoặc Giấy xác nhận độc thân (trường hợp đang độc thân hoặc đã ly hôn);
• Ngoài ra trong trường hợp có uỷ quyền thì văn bản uỷ quyền phải được công chứng và người được uỷ quyền cũng phải mang bản chính Giấy CMND/ hộ chiếu và Sổ hộ khẩu;

-Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế,… (nếu có).

– Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà các bên chuẩn bị hoặc các bên cũng có thể yêu cầu công chứng tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp.

b. TRÌNH TỰ THỦ TỤC:

Tiếp theo công chứng viên sẽ kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo Hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).

Các bên tiến hành ký hợp đồng và công chứng viên công chứng hợp đồng.

.

BƯỚC 6: NỘP HỒ SƠ SANG TÊN VÀ NỘP CÁC LOẠI THUẾ PHÍ

Bao gồm: Đăng ký thuế và nộp hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận.

1.TRÌNH TỰ THỦ TỤC CHUNG

– Nộp hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận

-Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ nếu đủ điều kiện thì gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, đồng thời viết biên nhận ngày hẹn nhận thông báo thuế

– Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

– Cán bộ xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

-Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

– Công dân nộp lệ phí địa chính.

.

2. ĐỊA ĐIỂM NỘP HỒ SƠ:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường tại địa phương nơi có nhà, đất.

Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày.

3. HỒ SƠ CẦN CHUẨN BỊ:

– Đơn xin đăng ký biên động quyền sử dụng đất (theo mẫu).

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực).

– Sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực)/hoặc hộ chiếu/giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam, gốc Việt Nam.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng).

– Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);

– Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);

– Biên lai nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính)

.

HỒ SƠ CẦN CHUẨN BỊ KHI THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH (THUẾ VÀ LỆ PHÍ):

Thuế thu nhập cá nhân: 2%

Lệ phí trước bạ: 0,5%

Hồ sơ:

– Bản chính hoặc bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 11/KK-TNCN

– Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

-Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu 01/LPTB

.

KẾT QUẢ GIẢI QUYẾT: Cơ quan tài nguyên môi trường cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua/ bên nhận chuyển nhượng hoặc cập nhận bổ sung vào trang bổ sung của Giấy chứng nhận tùy theo yêu cầu của người nộp hồ sơ.